Статьи

Инвестиции в строительство Германии – что важно знать

Недвижимость во Франции на Лазурном Берегу и Провансе

Вложив деньги в строительство, можно за год-два увеличить капитал на 20-30% даже на таком стабильном рынке, как немецкий. Но там, где выше прибыли, выше и риски. Разбираемся, с чем сталкиваются иностранные инвесторы в Германии, как реализуются девелоперские проекты и на что обращать внимание, чтобы сделка прошла удачно.

На вопросы об инвестициях в строительные проекты отвечает Екатерина Демидова, генеральный директор DEM GROUP.

– Много ли сейчас строят в Германии? Большой ли выбор проектов, в которые можно войти в качестве инвестора?

– Если сравнивать с Москвой или Петербургом, то строят меньше. В Германии нет массовой застройки, строят локально, точено. Новых проектов немного, поэтому на них всегда хороший спрос.

– В чем принципиальные преимущества, а в чем недостатки схемы инвестирования в строительство?

– Главное преимущество – высокая прибыль. Доходность таких проектов 20-25%.

Есть разные схемы инвестирования в строительство. Можно готовую новостройку оставить себе и заняться управлением квартирами, а можно после завершения проекта здание продать. Если инвестор оставляет объект себе, то становится собственником совершенно нового здания, которое приносит стабильный доход от аренды и постепенно растет в цене. А если продает, то сразу получает 20-25% доходности.

Минусы: инвестиции в строительство подходят либо для подготовленных инвесторов, либо для тех, кто готов доверять своему партнеру в Германии, например, нам. Процесс достаточно сложный, в проекте участвует много субподрядчиков: котлован роет один, здание возводит другой, коммуникации – третий… Взаимодействие с ними занимает много времени и требует определенного опыта. Соответственно, инвестор должен либо сам в это вникать, либо доверять своему партнеру и большую долю ответственности переложить на него.

  • Читайте также об инвестициях в доходные квартиры в Германии

 

– Там, где высокая доходность, выше и риск. Какие ключевые риски есть в этой сфере?

– В девелоперских проектах два ключевых риска.

Первый – затягивание сроков. Согласование работ с подрядчиками требует опыта. Если его нет, что-то затягивается, срок реализации увеличивается, и доходность всего проекта в пересчете на время падает.

Второй – рост затрат. Каждый, кто делал ремонт, знает, что часто он обходится дороже, чем планировалось. В строительстве тоже возникают дополнительные расходы. Например, недавно у нас был такой случай. В ходе строительства выяснилось, что участок не идеально ровный – невооруженным глазом этого было не заметить, горки не было, но по факту понадобилось выравнивать. Затраты на досыпку грунта не были заложены в смету, в результате стоимость строительства выросла. Это не такие большие расходы, но все-таки к подобным вещам надо быть готовым.

– Как инвестору выбрать строительный проект? На какие параметры обратить внимание?

– Девелоперские проекты в Германии бывают двух видов – коммерческие (например, по строительству многоквартирных жилых домов) и социальные (детские садики, дома престарелых и т. п.).

В социальных проектах очень важно, чтобы были предварительные договоры с будущими арендаторами. Если они есть, то рисков для инвестора нет. Такие проекты пользуются поддержкой города, а имеющиеся договоры гарантируют последующую сдачу в аренду.

Читайте также  Кошмар или шанс. Что важно знать про дешевую недвижимость

Когда строится жилой дом, который инвестор планирует продавать по квартирам, то важно обратить внимание на цену готовых объектов. Новостройки по определению дорогие, так как в их стоимость закладываются все современные технологии. Соответственно, надо убедиться, что в определенном районе города есть спрос на дорогое жилье.

Примеры инвестиционных проектов в Германии

ВНЖ при покупке

Вилла в Бодруме, Турция
350 000 €

Площадь 160 м2, 4
комнаты

TOLERANCE

Дом в Суоненйоки, Финляндия
18 000 €

Площадь 79 м2, 3
комнаты

VIPCON LKV — ФИНЛЯНДИЯ

Апартаменты в Галле, Германия
175 000 €

Площадь 63.87 м2, 2
комнаты

allmyhomes GmbH

Пентхаус в Бенидорме, Испания
871 500 €

Площадь 160 м2

Costa Activa

– Каким капиталом надо обладать, чтобы инвестировать в строительство?

– Если вкладываться в строительство жилья, то нужен капитал от миллиона евро.

В социальных проектах порог входа ниже, потому что они поддерживаются государством и под их реализацию можно привлечь финансирование. Из актуальных предложений минимальная сумма инвестиций – 600 тыс. евро.

Кроме того, мы разработали концепцию, которая позволяет инвестировать в строительство коллективно. У одного проекта будет не один, а несколько инвесторов. В этом случае порог входа снижается до 100 тыс. евро. Сейчас, к примеру, можно коллективно вложиться в строительство детского сада.

– На что может и на что не может влиять инвестор при реализации проекта?

– Мы предлагаем проекты с концепцией. По сути, готовый продукт. Инвестор участвует в них исключительно финансово. Желательно, чтобы он не вмешивался в строительство и не менял специализацию здания, это только усложнит процесс. Инвестор выбирает концепцию, которая его устраивает, а все последующие согласования и сопровождения мы берем на себя.

– На какой стадии проекта лучше в него входить?

– В Германии можно входить в девелоперские проекты только на самых ранних стадиях. Если строительство началось, значит, инвестор уже найден. Соответственно, почти законченных проектов для вложения средств просто нет.

Средний срок реализации проекта – два года.

Видеосюжет об одном из строительных проектов Германии

– Можно ли часть денег взять в кредит или банк неохотно финансирует стройку?

– На социальные проекты можно привлекать финансирование от банка. И мы в этом успешно помогаем. Объем кредитования и ставки зависят от конкретного проекта. Были примеры привлечения даже до 80% от стоимости строительства.

А в случае возведения жилых домов инвестор должен рассчитывать на свои средства, потому что кредит получить будет сложно. Но здесь также есть возможность вкладывать меньше своих денег. Как только стройка началась, со стадии котлована, уже можно продавать квартиры конечным покупателям. Привлечение их денег позволит снизить свои затраты и закончить стройку.

Читайте также  Как Лейпциг стал лучшей альтернативой Берлину

– Инвестиция проходит от физического или юридического лица? Российского или немецкого?

– Целесообразно инвестировать от немецкого юрлица. Для каждого проекта создается новая компания – GmbH (Gesellschaft mit beschränkter Haftung), немецкий аналог общества с ограниченной ответственностью. Если проект долевой, то инвесторы выступают соучредителями юрлица и получают свои доли пропорционально внесенному вкладу.

– В каком порядке осуществляются инвестиции? Владельцем чего ты изначально становишься?

– Наши инвесторы хорошо защищены, так как они становятся владельцами земельного участка. А дальше по ходу строительства – здания, сначала недостроенного, а потом уже готового.

Если инвестор является дольщиком, который вложил 100 тыс. евро, то он имеет долю в немецкой компании GmbH, которой принадлежит участок и здание.

– Каким образом подбираются строительные компании, которые будут вести проект?

– Строительство ведется силами немецких компаний. Мы подбираем подрядчиков с соответствующим опытом, которые себя хорошо зарекомендовали, имеют все разрешения на работу и много реализованных проектов.

– Какого масштаба это компании? Большие, средние или маленькие?

– В Германии, как правило, ведется малоэтажное строительство. Соответственно, мощные компании с какими-то специальными высотными допусками, вроде тех, что строили Москва-Сити, просто не нужны. В основном девелоперские проекты реализуют средние по масштабу фирмы с хорошей репутацией и опытом работы.

– Что происходит в том случае, если фирма разоряется?

– В этом плане наши инвесторы тоже защищены. Во-первых, услуги подрядчика оплачиваются поэтапно. Инвестор всегда платит по факту выполненных работ. Во-вторых, у нас не один подрядчик, а несколько – на разные этапы стройки. Это тоже снижает риски.

– Как долго реализуются проекты по строительству многоквартирных домов или социальных объектов?

– Все наши проекты – малоэтажные, не более четырех этажей. Социальные объекты обычно двухэтажные. Поэтому они быстро строятся. Обычно мы закладываем на реализацию проекта полтора-два года.

  • Читайте также об инвестициях в доходные дома Германии

Примеры доходных домов в Германии

Доходный дом в Эссене, Германия
428 560 €

Площадь 600 м2

DEM GROUP GmbH

Доходный дом в Вуппертале, Германия
398 500 €

Площадь 531 м2

DEM GROUP GmbH

Доходный дом в Дуйсбурге, Германия
212 500 €

Площадь 350 м2

DEM GROUP GmbH

Доходный дом в Дуйсбурге, Германия
214 000 €

Площадь 324 м2

DEM GROUP GmbH

Доходный дом в Дуйсбурге, Германия
428 560 €

Площадь 499.3 м2

DEM GROUP GmbH

Доходный дом в Золингене, Германия
726 500 €

Площадь 690 м2

DEM GROUP GmbH

Доходный дом в Дуйсбурге, Германия
868 560 €

Площадь 1001 м2

DEM GROUP GmbH

Доходный дом в Вуппертале, Германия
465 765 €

Площадь 458 м2

DEM GROUP GmbH

Доходный дом в земле Северный Рейн-Вестфалия, Германия
657 700 €

Площадь 769 м2

DEM GROUP GmbH

Доходный дом в Дортмунде, Германия
428 203 €

Площадь 334 м2

DEM GROUP GmbH

Читайте также  Чем квартиры в Турции удивляют россиян

Доходный дом в Вуппертале, Германия
1 229 968 €

Площадь 2062 м2

DEM GROUP GmbH

Доходный дом в Мёнхенгладбахе, Германия
3 910 610 €

Площадь 2649 м2

DEM GROUP GmbH

Доходный дом в земле Северный Рейн-Вестфалия, Германия
353 565 €

Площадь 420 м2

DEM GROUP GmbH

Доходный дом в Дуйсбурге, Германия
254 635 €

Площадь 160 м2

DEM GROUP GmbH

Доходный дом в земле Северный Рейн-Вестфалия, Германия
271 000 €

Площадь 417 м2

DEM GROUP GmbH

Доходный дом в Вуппертале, Германия
369 000 €

Площадь 470 м2

DEM GROUP GmbH

Доходный дом в Мюльхайме-на-Руре, Германия
395 347 €

Площадь 505 м2

DEM GROUP GmbH

Доходный дом в Вуппертале, Германия
284 455 €

Площадь 287 м2

DEM GROUP GmbH

Инвестиционный проект в Вуппертале, Германия
942 487 €

Площадь 1150 м2

DEM GROUP GmbH

Квартира в земле Северный Рейн-Вестфалия, Германия
39 250 €

Площадь 50 м2, 2
комнаты

DEM GROUP GmbH

– Кто будет заниматься продажей квартир в готовом доме? И в какой момент можно начинать продажу?

– Выставлять квартиры на продажу можно с того момента, как начата стройка.

Кто будет этим заниматься – зависит от проекта. Наша компания имеет все разрешения и может сама продавать квартиры инвесторов. Но в некоторых случаях мы делегируем эту задачу нашим партнерам – немецким агентствам по недвижимости. Это технический вопрос.

– Кто получает деньги за проданные квартиры?

– Деньги поступают на счет юрлица, которое инвестор создавал для реализации проекта. Если фирма имеет несколько учредителей, то они получат свои деньги в конце проекта. Сначала средства будут скапливаться на счете компании, а когда проект будет завершен, каждый получит свое вознаграждение.

– Какой доход могут принести такие инвестиции?

– Мы рассчитываем доходность как 20-25% за срок реализации полтора-два года. Некоторые проекты могут принести 30%.

Для сравнения: в случае покупки готовой новостройки большой прибыли ожидать не приходится – объекты довольно дорогие относительно цен на аренду, поэтому приносят не больше 3-4% годовых.

В этом и есть преимущество девелоперских проектов – инвестор получает больше, чем покупатель готовой новостройки.

DEM GROUP GmbH в Германии
Adresse: Immermannstraße 13, D-40210 Düsseldorf
Tel. +49 (211) 935-03-04
E-mail: de@demgroup.ru
Время работы: 10:00-17:00

DEM GROUP GmbH в Москве
Адрес: г. Москва, Пресненская набережная, д. 6, стр. 2, «Москва-Сити», башня «Империя», 16-й этаж, офис 1620
Телефон +7 (495) 767-64-52
E-mail: info@demgroup.ru
Skype: info demgroup

www.demgroup.ru