Недвижимость — основная, а часто и единственная ценность человека, покупка которой может стать, как одним из самых счастливых событий семьи, так и полным крахом. Собираясь приобрести квартиру, дачу, земельный участок, Вы, хотите этого или нет, становитесь участником рынка недвижимости, одного из самых сложных, непредсказуемых и криминальных. Часто Вы рискуете уже тогда, когда заявляете о своем желании приобрести какую-либо недвижимость и тем самым объявляете себя владельцем определенной суммы денежных средств, завладеть которой найдется немало желающих. Не говоря о примитивном криминале ( совсем недавно прогремело дело о мошенниках, выдававших себя за представителей агентств, продающих очень недешевые коттеджи, и силой отнимавших у потенциальных покупателей деньги), мошенничестве, когда недвижимость продают просто по подложным документам, доверенностям и т.п.. Любую бумажку, с любой подписью и печатью, в современных условиях можно сделать за пару часов на компьютере. Не доверяйтесь сомнительным агентам и продавцам! Лучше получить основные справки продавца вместе с ним! Это и развернутую выписку из ЖЭКа (кто когда был прописан и почему выписан) и документ из БТИ (не заложена, не перепланирована…). Аферисты совершают сделки с квартирами или домами, которые им не принадлежат (выдают себя за хозяев), а настоящие владельцы об этом ничего не знают. Основными разновидностями таких афер являются аренда с последующей продажей, продажа объекта по дубликатам документов, продажа неприватизированных квартир, мнимая смерть владельца или лжезавещание.
В связи с заменой старых паспортов на новые у мошенников открылись просто невообразимые возможности Вас надуть, так как после замены паспорта, Вы не увидите, что гражданин находился в местах лишения свободы. Не узнаете, что он был в браке и бывший супруг (или ребёнок) может иметь определённые права на продаваемую квартиру. Но справедливости ради, надо сказать, что многие продавцы сами не подозревают о своих проблемах и узнают о них во время посещения нотариуса. Вам от этого легче?
В практике, зачастую встречается очень интересный момент, такой как срок давности. Согласно, действующего законодательства срок давности исчисляется не с момента совершения события, например развод, а с момента, когда сторона узнала о нарушении прав. Например, бывший супруг узнаёт через 10 лет после развода, что оказывается он, имел определённое право. Поэтому необходимо в таких ситуациях брать письменное согласие бывшего супруга или супруги. Абсурд! А что делать?
Так же не спешите отдавать полную сумму за квартиру, пока не будут выписаны все зарегистрированные в ней лица, поскольку в дальнейшем на Ваши плечи ляжет проблема по снятию указанных лиц с регистрационного учета, а в процессе ее разрешения придется оплачивать коммунальные услуги за каждого зарегистрированного «жильца».
Не редко мошенники прибегают к искусственному признанию сделок недействительными. Суть таких сделок заключается в том, что они совершаются таким образом, чтобы в дальнейшем их было легко признать в судебном порядке недействительными.
Обязательно следует проверить момент приватизации жилого объекта. Предположим, что один гражданин купил у другого квартиру. Зарегистрировали все вроде бы правильно, но спустя время выясняется, что при приватизации квартиры прежний ее владелец не учел интересов своих детей. Допустим, формально они оказались без жилплощади (хотя фактически могут иметь хоть по две квартиры). Тогда они обращаются в суд, тот признает сделку недействительной и аннулирует ее. А потом новый и несостоявшийся владельцы жилплощади будут долго взыскивать обратно свои денежки. Причем не исключено, что такая операция была задумана и разыграна специально.
Поэтому прежде чем покупать квартиру, поинтересуйтесь, насколько правильно была проведена приватизация, не остались ли «за бортом» люди, которые могут впоследствии предъявить свои права на вашу жилплощадь. К таким претендентам, помимо детей, относятся и другие близкие родственники, прописанные в данной квартире и, в данный момент, отсутствующие (например, находящиеся в заключении).
Еще один очень важный момент при заключении сделки. В договоре купли-продажи обязательно обратите внимание на пункт, содержащий условия передачи денег. В практике, чтобы избежать обременений, в договорах указывают, что деньги переданы до подписания договора. Если с Вами производят расчет после регистрации сделки, то и в договоре обязательно требуйте указать, что деньги переданы после подписания договора купли-продажи. В противном случае, недобросовестный покупатель может попросту с Вами не рассчитаться. Даже у законопослушного покупателя может, по какой-либо причине (украли деньги, просчитался и т.п.), не оказаться всей суммы или ее части для расчета с Вами. В этом случае Вам долго придется бегать по судебным инстанциям, чтобы доказать отсутствие факта передачи денег. Вообще, на наш взгляд, лучше всего передавать деньги следует через банковскую ячейку. Данную услугу оказывают некоторые риэлтерские фирмы. Преимущество данной операции заключается в том, что продавец может получить денежную сумму, только после государственной регистрации сделки. В случае отказа в госрегистрации, по каким-либо причинам, у покупателя снижается риск потери своих денег до минимума. Зато у продавца, в таком случае, складывается не совсем выгодная ситуация, поскольку он может распорядиться своими средствами только после окончания госрегистрации, а это по Закону может длиться до 30 дней. В любом случае, какой вариант расчетов будет удобней и безопасней, решать Вам.
Чего больше всего следует опасаться при покупке жилья на вторичном рынке.
· Большого количества предыдущих сделок с квартирой;
· Продавцов низкого социального статуса (алкоголиков, наркоманов и т.п.);
· Если квартира продавалась несколько раз в течение короткого времени;
· Доверенностей, существование которых сумбурно объясняется или которые затруднительно проверить;
· Агентов и продавцов, которые на поставленные вопросы не дают четких ответов, а уводят разговор в сторону;
· Договоренностей на словах. Даже в мелочах. И продавец, и покупатель, в течение сделки, проходят через несколько различных внутренних состояний. Их роли, восприятие ситуации и степень воздействия на нее изменяются. Милые приветливые люди за несколько часов могут превратиться в жестких партнеров, использующих каждый Ваш промах или двоякое трактование нечетко проговоренных или не записанных договоренностей.
-
Что бы была по карману и не у черта на куличках.
-
Желательно не 1-й этаж, так проще ограбить, разбить стекло, лучше слышны брань и вопли и т.п. На первом этаже может быть очень холодный пол, тянуть из подвала сыростью и проникать посторонние запахи. В случае засора стояка, Вы первыми познакомитесь с фекальными водами с верхних этажей.
-
Коль не первый, то и не последний, так как опять же проще ограбить. Если потечет крыша – Вы узнаете об этом первым, а забудете последним. Если очень «повезет» – можете затопить нижние этажи расположенные под Вами.
-
Познакомился бы с бабушками у подъезда. Они без проблем расскажут, как им тяжело живется из-за пьяницы из такой-то квартиры, как давно был последний ремонт в доме и когда будет следующий. В общем всё, что Вас может интересовать. Плохие соседи могут ликвидировать все радости жизни.
-
Отсутствие поблизости всяких рюмочных, закусочных, пивнушек, куда тянется разный сброд. Там они заряжаются, а разряжаются тут же (в радиусе 100 метров) кто как может. Кто песней, кто бранью, кто дракой и т.д и т.п. Вы будете видеть и слышать помятые лица с раннего утра до поздней ночи. Подъезды, скамейки, детские площадки – всё это для них.
-
Окна желательно должны смотреть на восток, что бы просыпаться вместе с солнышком без будильника. Если Вы любите поспать – то на запад. Летом такая квартира не будет перегреваться на солнышке.
-
Обязательно окна не должны смотреть на шумную улицу, а то складывается чувство, что живешь на улице. Вой сирены, визг тормозов, рокот рокеров, рёв моторов – это не для меня.
Как можно отличить честного посредника от афериста?
-
Приняв решение совершать сделку, необходимо обязательно попросить паспорт продавца и тщательно сверить фотографию.
-
Проверка по базам данных. Формально базы данных закрыты для рядовых граждан, однако имея знакомых в правоохранительных органах или обратившись в детективное агентство или службу безопасности риэлтерской фирмы, можно получить всю необходимую информацию.
Типовая проверка проводится по следующим базам данных:-
центральное адресно-справочное бюро ГУВД (ЦАСБ);
-
зональный информационный центр (ЗИЦ);
-
база данных городской телефонной сети;
-
единый государственный реестр прав (ЕГРП);
-
база данных главного нарколога;
-
-
Проверка правоустанавливающих документов по сделке;
-
При оформлении документов покупатель имеет право потребовать показать ему оригиналы документов.
-
Проверка цепочки отчуждения объекта;
-
Установление личности всех бывших собственников объекта. Если квартира (комната, дом), которую вы планируете приобрести, покупалась и продавалась более 10 раз, то от сделки лучше отказаться.
-
Беседа с соседями;
-
Проверка юридических запрещений;
-
До окончания проверки объекта и его собственника не следует передавать последнему какие-либо деньги (в виде аванса, задатка, залога или иной предоплаты).
Кто может Вам помочь при покупке недвижимости?
-
Риэлтер – это лицо, которое занимается предпринимательской деятельностью на рынке недвижимости, осуществляя различные сделки с недвижимым имуществом. Риэлтеры иногда сами приобретают недвижимое имущество, т.е. непосредственно выступают в качестве покупателей, с целью его реализации в будущем при возникновении выгодных для риэлтеров условий.
-
Девелопер – это тот, кто преобразует землю к новому использованию, т.е. предприниматель, строящий на земле. Девелопер сам не строит, он организует создание объекта недвижимости таким образом, чтобы окупились инвестируемые в объект недвижимости ресурсы и была получена достаточная прибыль от реализации объекта.
-
Оценщики недвижимости. Оценочная деятельность – это деятельность субъектов, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной и иной стоимости.
Если Вы решились воспользоваться риэлтерскими услугами, первое что следует сделать, прежде чем заключать договор с агентом, познакомиться с компанией, в которой он работает. Категорически не следует оформлять отношения дома. Побывав в офисе риэлтерской фирмы, можно составить впечатление о ней и посмотреть документы.
Казалось бы, смешно об этом говорить, но прежде чем подписать договор, его нужно внимательно изучить. Не стесняйтесь задавать любые вопросы, требовать подробных разъяснений всех пунктов. Пристально прочтите раздел о разрыве отношений, обратите внимание на то, в каких случаях вы подвергаетесь штрафным санкциям. Если вам требуется встречная покупка, в договоре полезно прописать параметры нужного вам варианта. И главное: все, что обсуждалось устно, должно найти отражение в тексте документа.
Один из распространенных стереотипов: продавая квартиру через маленькое агентство, Вы получите больше денег из-за того, что у них комиссионные меньше. Это не так. Небольшие компании всегда вынуждены очень четко работать со своими клиентами. При меньшей рекламе и меньшем, чем у крупных фирм, количестве обращений они должны превратить любой контакт с потенциальным клиентом в прибыль. Если малоизвестная фирма и крупное агентство предлагает одинаковые квартиры по одной и той же цене, покупатель охотней купит в фирме с раскрученным именем.
Удачных Вам продаж и порядочных профессиональных агентов!
